Een belangrijk punt voor de ruimtelijke inpassing bleek de bouwhoogte. De gemeentelijke visie gaat voor deze locatie uit van de bestaande bouwhoogte. De visie is echter een uitgangspunt voor het beleid en geen harde eis. Een andere hoogtebeperking volgt uit de aanwezige molenbiotoop. De hiervoor in het bestemmingsplan opgenomen berekening hebben we gevisualiseerd en over het bouwplan gelegd, waardoor inzichtelijk werd hoe deze zich tot de geplande bouwhoogte verhoudt (zie figuur 1).

Naast de molenbiotoop is ook de buitendijkse ligging, dicht bij de primaire kering een aandachtspunt. De relevante grenzen die volgen uit de legger van Waterschap Rivierenland zijn naast het ontwerp gelegd. Hierdoor kon in een vroeg stadium het plan al worden bijgesteld zodat de geplande bebouwing buiten de zonering van de kering blijft, zoals te zien in figuur 2.

Vanuit de natuurwetgeving bleek met name het Programma Aanpak Stikstof (PAS) een aandachtspunt. Het plangebied grenst aan de afgedamde Maas. Direct aan de overzijde van de Afgedamde Maas ligt het Natura 2000 gebied Loevestein, Pompveld en Kornsche Boezem. Dit gebied valt onder het Programma Aanpak Stikstof. Dat houdt in dat extra uitstoot van stikstof in de omgeving van aangewezen habitattypen binnen dat gebied vergunningplichtig is. Voor de realisatie van de ontwikkeling is het van belang dat er zo min mogelijk toename in uitstoot van stikstof plaatsvindt en dat een eventuele toename past binnen de nog beschikbare ruimte.

Op de locatie zelf kunnen internationaal beschermde soorten en vogelsoorten met een jaarrond beschermd territorium aanwezig zijn. Door hier in een vroeg stadium kennis van te hebben, kan in de planning rekening worden gehouden met benodigde onderzoeken en compenserende maatregelen, zodat het aantreffen van beschermde soorten niet leidt tot het stilleggen van de werkzaamheden.

Omdat de locatie al lange tijd in gebruik is als industrieterrein zijn er in de loop der tijd diverse deellocaties ontstaan die verdacht zijn op bodemverontreiniging. In de loop der tijd is ook een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat op sommige verdachte deellocaties geen verontreiniging aanwezig is, op andere deellocaties is juist wel verontreiniging aangetoond.

De aangetoonde en de verwachte verontreinigingen zijn op basis van expert-judgement ingedeeld in risicoklassen voor de planontwikkeling van klein naar groot. Kleine risico’s gaan over kleinschalige activiteiten die in het algemeen geen tot een beperkte bodemverontreiniging opleveren. Grote risico’s komen voor bij activiteiten die bijvoorbeeld langere tijd op meerdere locaties hebben plaatsgevonden. Ook van deze risico’s is een visualisatie gemaakt, zoals weergegeven in figuur 3.

Op basis van de risico-inventarisatie zijn 5 aspecten benoemd waar een vervolgonderzoek nodig is naar de gevolgen van het plan op de omgeving of de impact van de omgeving op het plan. Ook het aspect tijd is als aandachtspunt benoemd: in de nabijheid van de dijk kan niet het hele jaar gewerkt worden en onderzoek naar vleermuizen neemt eveneens de nodige tijd in beslag. Door de risico’s vroegtijdig in beeld te hebben kan hier slim op worden ingespeeld, heeft reeds in een vroeg stadium afstemming plaatsgevonden met betrokken partijen (Rijkswaterstaat, Gemeente, Waterschap en Provincie) en is een mooie en haalbare herontwikkeling van het gebied mogelijk gemaakt. Hierdoor wordt de entree naar de vesting in de toekomst gevormd door een nieuwe wijk waarbij er fraaie zichtlijnen op Slot Loevestein aanwezig zijn en de beleving van de Afgedamde Maas versterkt wordt door de realisatie van een wandelboulevard.

Bent u ook benieuwd naar de aandachtspunten en kansen voor uw ontwikkeling? Neem contact op met Monique Bennen (m.bennen@nullgeofoxx.nl) of Johan van de Wiel (j.vandewiel@nullgeofoxx.nl).

<– Terug